갭투자

https://www.mk.co.kr/news/realestate/10708856

"예전에는 전세 끼고 집을 미리 매수해두려는 사람이 많았는데 요즘엔 전세가 잘 안 빠지다 보니 아무래도 갭투자를 하려는 사람이 많이 줄었습니다."(서울 성북구 A 공인중개사)

인터뷰로 기사를 시작한다.

집값 상승의 견인차 역할을 했던 '갭투자'가 전체 매매거래에서 차지하는 비중이 크게 줄어들고 있다. 집값 상승 기대감이 줄어든 것과 함께 매매가보다 전셋값이 더 크게 하락하며 투자를 위한 필요 자금 규모도 커졌기 때문이다. 이런 가운데 전셋값 하락으로 전세보증금 반환이 어려워지는 집주인이 늘어나 향후 부동산 시장의 변수로 작용할 수 있다는 보고서가 나와 주목된다.

fact와 원인을 언급한다.

10일 이광수 미래에셋증권 수석전문위원이 발간한 '광수네 복덕방 4호' 리포트에 따르면 올해 1월 전국 갭투자 비율은 14.1%로 집계됐다. 전국 갭투자 비율은 2018년 35.8%로 최고치를 기록한 뒤 점차 하락해 올해는 전년(25.5%) 대비 11.4%포인트 줄었다. 갭투자 비율은 주택 매매 시 자금조달계획서를 제출한 거래 가운데 임대보증금 승계 거래가 차지하는 비중으로 분석했다. 주택 매수자는 규제지역 내 주택을 매매하거나 6억원 이상 주택을 매입할 때 자금조달계획서를 제출해야 한다.

갭투자 비율을 구하는 공식이 특이하다.
자금조달계획서를 제출하는 경우는 규제지역이나 갭투자의 대상이 되는 가격이 비싼 집이다.
임대보증금 승계 거래는 갭투자의 빈도를 나타낼 수 있다. 승계 거래가 일어나서 다른 임차인에게 전세를 내주고 집을 구매하는 것이 갭투자이다.

임대보증금 승계 거래란, 어떤 계약에서 원래 예치되어야 할 임대보증금을 다른 당사자에게 양도하는 거래를 말합니다. 이러한 거래는 보통 부동산 계약에서 일어나며, 구매자나 임차인이 임대인이나 판매자에게 지불해야 할 임대보증금을 대신 지불하고, 그에 따른 권리와 의무를 이전받는 것입니다.

예를 들어, A와 B가 부동산 전세 계약을 체결하고 A가 B에게 10만 달러의 임대보증금을 지불해야 하는 경우를 생각해봅시다. 그러나 A가 돈을 지불하지 못하고, 다른 사람인 C가 그 대신에 돈을 지불하겠다는 제안을 한다면, A는 C에게 그 돈을 지불하고, B는 C에게 권리와 의무를 이전해줄 수 있습니다.

보고서에 따르면 갭투자는 전세가율이 높게 유지되는 가운데 주택가격이 상승할 때 증가한다. 2018년 갭투자가 크게 늘었던 것은 당시 전국 매매가 대비 전세가 비율이 64.1%로 높았고, 주택 실거래 가격 평균 상승률도 8.5%를 기록하며 집값이 크게 올랐기 때문이다. 반면 올해는 전국 실거래 매매가 대비 전세가율이 2월 기준 55%로 2018년 대비 9.1%포인트나 낮아졌다. 이와 함께 고금리로 지난해부터 집값 하락세가 이어지고 있다는 점도 갭투자를 어렵게 하는 요인으로 작용하고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "집값 상승의 기대감이 광범위하게 확산될 때 갭투자가 증가한다"고 설명했다.

기존의 경향성: 전세가율이 높을 수록 레버리지가 쉬워진다. 자기 자본 부담이 적기 때문이다.

갭투자 비율은 지역별로 상이한 것으로 확인됐다. 이 위원이 2018년 1월부터 2023년 1월까지 주택자금조달계획서를 분석한 결과 서울에서는 용산구(56.6%), 양천구(44.7%), 성동구(44.6%), 강서구(44.5%)의 갭투자 비율이 높았다. 전국으로 범위를 확대하면 경북 구미(67.1%), 경남 김해(49.6%), 경기 성남 중원구(47.2%) 등에서 전체 매매거래 중 갭투자가 차지하는 비중이 높았다.

지역별로 다른 예시

갭투자가 많은 지역은 주변 지역 대비 매매가격 상승률이 높은 반면 전세가격 상승률은 상대적으로 낮은 것으로 조사됐다. 투자 목적 매수가 많아 전세 매물 공급이 더 많기 때문이다. 다만 갭투자 비중이 높은 지역은 전세가격이 하락하기 시작하면 집값 하락폭도 커질 수 있다는 게 이 위원의 분석이다. 이 위원은 "전셋값이 하락하면 갭투자자의 경우 보증금 반환 압력이 높아져 집을 매물로 내놓을 수밖에 없고, 집값을 끌어내리는 요인으로 작용하게 된다"고 설명했다.

지역별 데이터는 빌드업이었다. 갭투자가 많은 지역은 갭투자가 어려워 지는 원인을 설명한다. 전세 매물 공급이 많으면 전세가격 상승률이 낮고, 전세가율이 낮아진다. 게다가 전세가격이 하락하는 경우 보증금 반환 압력이 높아져(새로운 전세 세입자를 구해도 전세 가격이 떨어졌기에 기존의 전세 세입자에게 반환해야할 보증금 만큼 전세 보증금을 받을 수 없다.) 극단적인 경우 집을 팔 수 밖에 없다.

바닥 두껍게

[부동산 라운지] "층간소음, 바닥 두꺼워지면 사라지나" - MK부동산

간소음 문제 해결을 위해 건설사가 바닥을 두껍게 지으면 높이 제한 규제를 완화해주는 주택법 개정안이 지난달 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 통과했다. 다만 소위에서는 층간소음 문제 해법을 두고 의원마다 각기 다른 의견을 제시해 논쟁이 펼쳐지기도 했다.

10일 국회에 따르면 지난달 30일 국토교통위 국토법안심사소위에서는 김학용 국민의힘 의원이 대표발의한 '주택법 개정안' 심사가 진행됐다. 개정안은 층간소음으로 벌어지는 이웃 간 분쟁을 줄이기 위한 방안을 담고 있다. 건설사가 신규 주택을 지을 때 바닥 두께를 두껍게 하면 높이 최고 한도를 완화해주는 내용을 골자로 한다. 건설사에 인센티브를 제공해 층간소음 문제 해결에 동참하도록 유도하자는 취지다.

바닥을 두껍게 하는 법의 취지. 인센티브

하지만 일부 의원은 층간소음 문제가 심각한 만큼 '인센티브 부여' 방식이 아니라 '강제성'을 부과해야 한다고 주장했다. 김민철 더불어민주당 의원은 "바닥을 두껍게 할수록 층간소음 차단 효과가 확실하다면 정부가 기준을 더 강화하는 게 맞는다"고 주장했다. 현행 210㎜ 이상 슬래브 두께로 짓도록 한 규정을 더 강화해야 한다는 것이다.

의견이 달라진다. 여러 의견을 확인할 수 있다.

김수흥 민주당 의원은 "개정안은 시행사나 시공사가 아파트를 더 많이 공급해 이익을 얻기 위한 수단으로 쓰이는 집행상 잘못이 발생할 확률이 클 것으로 본다"고 말했다.

이유는 악용될 여지가 있기 때문이다. 즉 소비자에게 피해가 전가

층간소음 문제를 일률적인 두께 강화로 해결하려는 것은 적절하지 않다는 의견도 제기됐다. 김희국 국민의힘 의원은 "새로운 소재를 개발해 소음 문제를 해결하는 데 초점을 둬야 한다"고 주장했다. 국토부는 현행 두께 기준을 일괄적으로 강화하는 데 난색을 표했다. 바닥 두께를 더 두껍게 시공하면 공사비가 올라 결국 소비자 부담으로 전가될 수 있기 때문이다.

이유는 악용될 여지가 있기 때문이다. 즉 소비자에게 피해가 전가