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대환 대출

대출상품 갈아탔더니 이자 4%P 줄었다 - 매일경제

지난해 하반기부터 가계대출 금리가 '롤러코스터' 행보를 보임에 따라 대환대출 수요가 급증하고 있다. 초저금리 시대가 막을 내리면서 대출 이자를 한 푼이라도 아끼기 위한 대출자들이 늘어나고 있기 때문이다. 지난해에는 금리 급등에 따른 이자 공포 때문에 대환대출에 주목했다면 올해는 이자 부담을 줄이고 신용도를 높이기 위한 실리적 목적으로 금리가 더 낮은 대출로 갈아타기를 시도하는 사람들이 늘고 있다. 다음달부터 은행·저축은행·카드사 등 거의 모든 신용대출 상품을 모바일에서 한눈에 비교하고, 스마트폰에서 몇 번의 터치로 대환대출이 가능한 시스템이 구현되면 '대출 환승족'의 움직임은 더욱 분주해질 전망이다.

대환 대출이라는 것이 대출 갈아타기를 말하는 것이다. 대출 상품 비교를 어플을 통해서 쉽게 할 수 있다.

9일 대출 중개 플랫폼 핀다에 따르면 대환대출 실행 금액은 작년 1조654억원으로 전년(6312억원) 대비 67.8% 급증했다. 작년 대환대출로 금리를 낮춘 사용자는 금리가 평균 4.59%포인트 내려갔다.

2금융권에서 1금융권 대출로 갈아탄 경우 금리가 평균 5.43%포인트 낮아졌고, 같은 2금융권에서 대환대출을 해도 기존 금리보다 평균 4.43%포인트 내려갔다. 대출 한도를 높인 사용자는 평균 945만원을 늘려 더 좋은 조건의 대출 상품으로 갈아탄 것으로 나타났다. 가계대출 금리가 내림세로 전환된 작년 말부터 대환대출을 실행한 사용자는 매달 평균 6%씩 증가하고 있다.

자영업자·소상공인도 대환대출에 대한 관심이 높다. 인터넷전문은행 토스뱅크의 '코로나 피해 사장님 대환대출'은 작년 10월부터 지난달까지 6개월간 900억원의 취급 실적을 기록했다. 코로나19로 피해를 입은 소상공인을 지원하기 위한 정부의 저금리 대환대출 지원 사업으로 토스뱅크를 포함해 총 14개 은행이 참여 중인데, 100% 비대면 방식인 토스뱅크의 실행 금액이 가장 크다. 토스뱅크 관계자는 "지난달 중순부터 최대 한도가 5000만원에서 1억원으로 높아지면서 평균 실행 금액이 3900만원에서 5300만원으로 커졌다"고 말했다.

은행 영업점도 대환대출에 나선 차주들로 붐비고 있다. KB국민은행은 은행권에서 처음으로 최고 연 20% 금리에 달하는 2금융권 신용대출을 연 10% 미만 금리의 은행 대출로 바꿔주는 대환대출 상품을 출시했다. 상품 출시 첫날인 지난달 27일부터 이달 7일까지 2주간 전국 국민은행 창구에 신청자 6000여 명이 몰렸다.

금융업계는 작년부터 신용대출을 중심으로 가계대출이 감소세로 들어섰지만 대환 목적의 대출 수요는 꾸준히 늘고 있는 것으로 보고 있다. 연초 연 7~8%대였던 대출 금리는 주택담보대출과 신용대출 최저 금리가 각각 5%대 초반, 3%대 중후반으로 떨어졌다. 그동안 '자포자기'했던 차주들도 상품 조회를 통해 저축은행과 캐피털 등 여러 개의 대출을 통합하는 등 다양한 형태로 대환대출을 시도하고 있다.

수치로 보여줌

대환대출 인프라스트럭처가 가동되면 갈아타기 수요가 더욱 늘어날 것으로 보고 있다. 이미 온라인 대출 비교 플랫폼을 통한 신규 대출 비중이 커지고 있다. 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원실이 공개한 자료에 따르면 작년 상반기 애큐온·SBI·유진·모아·페퍼·상상인·한국투자·KB·웰컴·OK저축은행 등 10개 저축은행의 개인 신용대출 6조5169억원 중 35.2%(2조2910조원)가 대출 비교 플랫폼을 통해 나갔다.

디지털 전환으로 대출 갈아타기가 용이해짐. infra라는 용어를 사용했네

상가 쪼개기

[부동산 라운지] 입주권 노렸나…단지내상가 1개가 123개로 '쪼개기' - 매일경제

부산광역시 지하철 2호선 동백역 초역세권인 대우마리나 아파트는 부산에서 재건축 기대감이 높은 대표 아파트 중 하나로 꼽힌다. 그런데 단지 내 지하상가에서 '상가 쪼개기' 논란이 불거지며 갈등이 격화되고 있다. 해당 지방자치단체인 해운대구청 측은 '현행 규정상 법적 절차에는 문제가 없다'는 입장이지만 주무관청인 국토교통부 측에서 상가 지분 쪼개기를 막기 위한 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)' 개정을 검토하고 나서 논란이 예상된다.

법의 사각지대에 놓인 편법이다. 구체적으로 어떻게 문제가 될까?

9일 도시정비 업계에 따르면 대우마리나 지하 1층에 소재한 전용면적 1109㎡ 1개 호실은 지난해 전용면적 9.02㎡ 규모 123개 호실로 개별등기가 됐다. M법인이 대형마트로 쓰이는 이곳 상가를 사들인 뒤 이를 123개로 잘라 호당 2억2500만원에 팔기 시작했다. 상가 쪼개기를 통해 54실이던 대우마리나 상가는 176실로 늘었다. 지난달 말 기준 줄잡아 50개 이상의 개별상가가 팔려나간 것으로 전해진다.

구체적인 방식은 상가를 나눠서 개별로 등기하는 것이다.

추후 재건축이 진행되면 사들인 개별상가로 아파트 입주권이나 대형 상가를 받을 수 있다는 기대감이 퍼진 효과를 봤다. 통상 단지 내 아파트와 상가는 하나의 정비구역으로 묶여 한꺼번에 재건축된다. 상가 조합원은 원칙대로라면 새로 짓는 상가를 분양받아야 하지만, 조합이 정한 요건을 충족한 경우 아파트 입주권을 받을 수도 있다.

편법의 목적을 알려준다. 아파트 입주권이 목적이다. 아파트 내 상가를 소유하면 아파트 입주권을 받을 수 있다!? 

문제는 이 과정에서 기존 아파트 주민과의 갈등이 격화되며 재건축 사업의 발목을 잡을 수 있다는 점이다. 개별상가를 분양받은 소유주들이 집단으로 아파트 입주권을 요구하며 이에 동의하지 않을 경우 재건축 사업에 반대한다면 재건축 일정은 기약 없이 늦어진다. 이들의 요구대로 상가 소유주 상당수가 아파트 입주권을 가져가면 일반분양 물량이 줄어들어 재건축 사업성이 떨어지는 악순환에 빠진다.

이 편법의 부정적인 효과를 언급한다.
이권 다툼이 일어난다. 기존의 아파트 주민
재건축도 지체된다. 결국 재건축 사업성이 떨어지는 악순환

 

이 같은 일을 막기 위해 재건축 조합은 상가를 정비사업에서 빼버리는 '제척' 카드를 꺼내들 수 있다. 하지만 이 경우 54개에 달하는 원 상가 소유주들의 집단 반발이 불 보듯 뻔하다. 최악의 경우 아파트 소유주와 50여 명의 원 상가 소유주, 123개 개별상가 소유주 간 '3각 갈등' 구도가 펼쳐지며 사업이 모두 중단될 수 있다.

현재 마땅한 해결책이 없다.
그렇다고 상가를 재건축 정비사업에서 뺄 수 없다. 진퇴양난

 

현행 도시정비법에는 주택과 토지 지분 쪼개기를 규제하는 대목은 있지만 상가 분할을 통한 지분 쪼개기에 대한 규정은 없다. 앞으로도 이런 문제가 반복될 가능성이 제기되자 국토부는 규정 손질에 나설 방침이다. 국토부 관계자는 "서울에서도 대치동 은마아파트 등에서 비슷한 문제가 나올 가능성이 있다"며 "빠르게 규정에 손대야 할 필요성을 느끼고 있지만 법 개정 사항이라 시기를 특정하긴 어렵다"고 말했다.

다만 법이 개정된 이후에도 소급 적용은 어려울 전망이다. 법 개정과 시행 전까지는 지자체 차원에서 대응해야 한다는 뜻이다.

 

법의 사각지대임을 보여준다.
결국 해결하려면 법의 변화가 필요하다는 것

지자체 차원에서 선제 대응에 나선 곳도 있다. 재건축을 추진 중인 대치동 미도·선경, 압구정 미성, 논현동 동현 등 7개 아파트에 대해 개발행위허가 제한 공고를 낸 서울 강남구청이 대표적이다. 개발행위허가가 제한되면 3년간 상가 지분 쪼개기를 할 수 없다.

다른 해결 방식도 언급하면서 마무리한다.
지자체에서 선제적 대응을 한 다른 예를 보여준다.