리츠 전성시대 [금융] [투자] [부동산]

[정의]

리츠란 무엇인가?

Real Estate Investment Trust 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자. 리츠의 효과는 IPO와 비슷하다. 소액 투자자들은 쉽게 부동산에 투자 할 수 있다. 많은 돈을 빌려서 직접 부동산을 구매하고, 여러가지 복잡한 절차를 겪을 필요가 없다. 그리고 기업 입장에서는 기업이 소유한 건물을 팔지 않고, 리츠를 통해서 투자 재원을 확보 할 수 있다. 그리고 부동산 산업의 활성화, 부동산 시장 안정 등등 장점이 많다.

 

[리츠의 수익률]

 리츠는 고배당을 준다. 시가배당률이 대부분 5~8% 수준이니, 시중은행의 예금, 적금보다 훨씬 높은 수준이며, 웬만한 주식시장의 배당주들보다도 높다. 거기에다 부동산 가격 상승으로 인한 시세차익까지 누릴 수도 있다. 게다가 대기업 리츠 상품의 경우 임대료 인상, 보유자산 개발 등 배당금 확대 여지도 크다. 게다가 대다수 리츠는 매년 소비자물가지수 상승률을 임대료에 반영해 인플레이션 리스크를 피하는 계약을 맺고 있다. 

[대기업 발 리츠]

 기업이 투자 재원을 마련할 때, 자산인 건물을 활용한다고 치자. 단순 매각? 건물을 팔아야한다. 세일 앤 리스백? 단순 매각에 비하면 건물을 유지할 수 있지만 임차 안정성이나 투자 재원 확보면에서 리츠보다 부족하다. 세일 앤 리스백의 경우 다시 건물을 받는 리스백 시점에 새로 투자자를 구해야 한다. 즉 기업 입장에서 번거롭다. 하지만 리츠의 경우 다양한 투자자에게 지분을 쪼개 팔아 기존 건물의 가치에 레버리지가 되어 더 높은 가치를 인정받을 수 있다.

 

[국내 리츠 현황]

그나마 대기업 발 상장리츠가 주목을 받으면서 국내 리츠시장에 대한 관심이 커지고 있지만, 국내 리츠시장은 일반투자자의 다양한 부동산 간접투자 수요에 부합한 시장구조가 형성되어 있지 못한 상황이다. 대부분의 리츠가 '사모'로 설정되어 상장리츠의 시장규모가 작은 상황이며, 투자대상도 제한적이다. 엄격한 상장기준 및 상장리츠에 대한 제도적인 지원 미흡으로 리츠의 상장 유인이 높지 않다. 상장된 개별 리츠의 경우에도 제도적인 제약으로 인하여 새로운 자산을 추가하는데 제약이 존재하여 규모가 영세한 수준을 벗어나지 못하고 있다. 

[리츠 확대 방안]
 향후 리츠시장의 지속적인 발전을 위해서는 상장리츠를 중심으로 시장구조를 재편할 필요가 있다. 일반투자자의 투자수요에 부합한 다양한 부동산 간접투자의 기회를 확대하고 적정한 수익성을 제공하는 시장을 형성해야 리츠시장이 장기적으로 발전할 수 있다. 이를 위해서는 높은 수익성을 제공하는 부동산에 대한 리츠 상장이 확대되고 다양한 부동산의 상장을 통해 투자자 선택의 폭이 확대되어야 한다. 또한 기존에 상장된 리츠의 규모를 지속적으로 확대하는 방안을 마련해야 한다. 현재의 1물 1리츠 구조를 개선하여 새로운 자산의 편입을 촉진하는 제도가 도입되어야 한다. 복층재간접 상장리츠에 대한 규제 개선을 통해 확장성을 제고하는 것이 하나의 대안이 될 수 있다. 이와 더불어 외국의 상장리츠시장을 활성화시킨 사례 등을 검토하여 상장리츠에 대한 인센티브를 제공하는 방안도 검토될 필요가 있다.